Comment investir dans l’immobilier sans argent ? Si vous le saviez, ça fait longtemps que vous n’avez pas commencé ! Parce que vous avez une âme d’investisseur. Et un esprit guerrier. Cela au moins vous avez connu depuis longtemps.
Vous avez beaucoup appris sur l’investissement immobilier, lu beaucoup d’articles, regardé des vidéos sur Youtube, enpresse des livres ou participé à des séminaires et/ou acheté des formations pour les plus motivés d’entre vous.
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Vous êtes prêt à commencer et à partir à la recherche du premier bien de votre vie en tant qu’investisseur.
La chance du débutant. Vous trouvez et négociez — avec peu d’assurance bien sûr mais négociez de toute façon — une propriété qui répond à vos critères.
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Seulement il y a une prise. Et le hic, c’est du financement.
Après avoir écouté poliment, votre banquier a dit non. UN deuxième banquier vous a dit non. Puis un troisième.
« Un courtier, c’est la solution ! C’est son travail de trouver des moyens de me financer. » C’est ce que tu te dis. Mais, le résultat est le même : niet !
Au revoir, rêve de rente ou d’indépendance financière.
À moins que…
Plan de l'article
Comment investir dans l’immobilier sans argent
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Investir dans l’immobilier sans argent ? Soyez intelligent !
Une alternative existe, quoique inconnue mais très réel.
Reprenons les choses dans l’ordre. Lorsque vous allez voir un banquier ou un courtier, son attention se concentrera sur des critères qu’il juge essentiels pour vous prêter de l’argent : votre emploi (à durée déterminée, intérimaire, permanente, statut…), vos ressources (niveau, fréquence, régularité) et vos économies ou, en d’autres termes, votre contribution potentielle.
Si pour votre travail cela dépend de vous et du marché, vous pouvez prendre des mesures pour améliorer vos ressources et votre contribution.
En ce qui concerne vos ressources, de multiples possibilités sont à votre disposition. Jetez un oeil à ce type de blog : ABCargent, Optimisez votre budget ou Empocher.net. Vous découvrirez de nombreuses pistes pour compléter votre fin de mois. L’épargnement avec un petit salaire est également possible.
Vous pouvez également améliorer votre rémunération avec l’immobilier même si vous n’avez pas d’argent. J’ai parlé à ce sujet dans cet article qui vous permettra de générer supplément de revenu.
Qu’ en est-il de votre contribution maintenant ? Si vous avez de la difficulté à joindre les deux bouts, il est sûr que vous faites une contribution de plusieurs milliers d’euros sera compliquée.
Compliqué mais pas impossible.
Il y a une solution : vous achetez puis revendez des biens immobiliers en faisant une plus-value à chaque fois. C’est ce que nous appelons. Achat de revente.
Évidemment, si vous n’avez pas (trop) d’argent, vous devrez commencer petit. Pourquoi pas un petit appartement ou un vieux bâtiment ?
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Faire une contribution avant d’investir dans l’immobilier
Meilleur sur une propriété qui a un potentiel inexploité. Certains l’appellent « anomalies du marché ». Ce sont des marchandises anormalement « actualisées » pour de nombreuses raisons : le vendeur est pressé et brade sa propriété, le travail est important, l’agence responsable de l’estimation a « manqué » et les vendeurs ne sont pas de la région (je vous assure que cela arrive, j’ai déjà connu), l’acquisition présente un risque (litige dans le cours ou locataire qui ne paie plus son loyer pour exemple)… Pour les érudits, c’est un peu la technique Warren Buffett appliquée à l’immobilier.
Vous aurez besoin de deux qualités : la perspicacité pour identifier ces anomalies et le courage d’aventurer là où d’autres estiment que le risque est trop élevé.
Deux moments clés doivent attirer votre attention : l’achat et la revente. Oui, je sais que ce n’est pas très original. Mais voyons en détail pourquoi.
Vous connaissez l’expression « bonnes affaires sont faites avec l’achat ». Eh bien, c’est loin d’être mal. Vous devrez négocier serré à moins d’avoir un gros coup de chance. Faites une estimation large des travaux. Croyez moi, il y a souvent plus que ce que nous nous disions à l’origine. ET CASSEZ LES PRIX ! J’en ai déjà parlé plus en détail dans cet article.
Pour la revente, présentez une propriété impeccable, propre et branchée. Le genre qui déclenche le fameux coup de cœur parmi les acheteurs. Pensez bien sûr au décor mais aussi à une cuisine fonctionnelle et moderne. La même chose pour la salle de bain.
Voir cet exemple que je viens de trouver :
Ce que les mortels communs voient dans cette annonce : un tour vaciller, avec des toilettes partagées et même pas sûr en plus : le copro a-t-il vraiment donné son consentement pour l’eau ?
Ce que VOUS voyez en elle : un enfer d’opportunité. Dans ce secteur, le prix au mètre carré est en principe au moins double. Pour les toilettes, un sanibroyeurs pourrait être une solution. Il aura juste à contrôler le coût de les œuvres. À première vue, il peut être estimé à environ 10 000 euros. Évidemment, plus vous mettez votre main à la pâte, plus votre valeur ajoutée sera grande. Une revente d’environ 55 000 euros sera facile à réaliser. Plus si vous êtes patient. C’est comment investir dans l’immobilier sans argent. Parce qu’un budget de 35 000 à trouver, ce n’est pas insurmontable.
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Impôt sur la valeur du capital… et exonérations fiscales
Vous allez dire : « Mais si je fais une valeur, je vais devoir payer une taxe ?» Bien, si vous revendez rapidement, l’impôt représentera même 34,5 % du montant du gain en capital. C’est brutal ! Et la démotivation pour les personnes qui veulent réhabiliter le logement dans un pays qui semble faire cruellement défaut. Enfin, il s’agit d’un large débat…
Cela dit, vous pouvez échapper à cette taxe si le logement est votre maison.
Une autre façon d’échapper au knockout fiscal est de vendre des biens immobiliers dont la valeur ne dépasse pas 15 000 euros. Ce sera le cas par exemple pour un parking.
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Comment investir dans l’immobilier sans argent : En résumé
Vous commencez par acheter petite, disons une propriété de moins de 30.000 euros. Vous me rétorquerez « oui, mais je n’ai pas les 30 000 euros. »
Si vous n’avez pas ce montant, essayez de l’emprunter à un membre de votre famille ou à des amis. Ou pourquoi ne pas demander un prêt à la consommation auprès de la banque ? C’est un commun plus pratique que nous ne le pensons.
Vous vendez ensuite votre propriété 40 000 euros. Si vous vivez dedans, pas d’impôt à payer, ou 10.000 euros de gagnés.
Le l’année suivante, revenez à un courtier. Vous aurez une contribution de 10 000 euros, ce qui est un argument majeur pour obtenir un prêt. Ensuite, renouvelez l’opération. Tu feras grossir ton magot comme ça. Et vous vous souviendrez bientôt quand vous essayiez de trouver une solution pour investir dans l’immobilier sans argent.
Soyez prudent, cependant, de ne pas tomber sous la réglementation du marchand de marchandises.
L’ administration fiscale se penche de plus en plus sur le sujet. Deux critères doivent être pris en compte : l’exercice habituel (éviter de faire plus d’une ou deux transactions par an) et l’optique spéculative (c’est-à-dire l’intention de revendre au moment de l’achat pour rendre la valeur ajoutée plus difficile à caractériser).
Le risque est donc que la taxe du marchand de marchandises soit appliquée, ce qui est encore plus lourd.
Eh bien, je ressens toujours un soupçon de scepticisme dans votre maison. Donc, la meilleure chose est de passer au travail pratique.
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Deux exemples sont meilleurs qu’un
Comme beaucoup de Français, mon compagnon et moi avons commencé à acheter notre résidence principale en 2005/2006. L’investissement immobilier nous a chuté par hasard en raison de l’obligation de vendre la maison que nous avions construite à Pont de l’Arche dans l’Eure. En 2009, j’ai obtenu un transfert à Caen (14 ans) alors nous avons mis la maison à vendre. La suite ? J’en ai parlé dans cette vidéo. Nous avons réalisé (presque involontairement vous devez être honnête) plus de 50 000 euros de plus-value, et cela en 3 ans.
Des esprits de tristesse m’ont alors dit que nous avions de la chance. Celui attribué aux débutants, comme je l’ai mentionné ci-dessus.
Sauf que nous avons « remis la couverture » : une maison complètement délabrée achetée en 2007 et vendue en 2011 avec, cette fois, une valeur ajoutée de plus de 15 000 euros. J’en ai parlé ici, si vous voulez avoir les détails.
Ce qui nous fait un peu de 65 000 euros… Et encore une fois, chaque fois que nous devions payer un impôt sur les gains en capital. Sans cette taxe, aurait tourné plus dans les 100 000 euros. Eh bien, comme je le dis souvent, ça ne sert à rien de se blesser.
Qu’ avons-nous fait de cette somme ? Eh bien, nous ne l’avons pas investi correctement. Nous avons acheté un ancien bâtiment dans le Bessin, entre Caen et Bayeux.
Nous l’avons retapé totalement.
Pourquoi ? Parce que cela faisait longtemps que nous avons rêvé d’acheter une de ses grandes maisons en pierre blanche. Mais, avec nos salaires respectifs (4000 euros au total), les banques auraient à peine accordé nous un prêt pour acheter ce genre de maison qui coûte aujourd’hui dans les 300 000 euros.
Nous avons donc contracté un prêt de 137 000 euros pour acheter cet ancien bâtiment et utilisé les 65 000 euros pour reconstruire notre maison. C’est le résultat aujourd’hui.
En conclusion, ce n’est pas seulement les banques pour vous financer ou vous permettre de mettre la main sur l’immobilier d’abord inaccessible. Je vous ai livré ici une méthode originale d’ investissement dans l’immobilier sans argent. Il y en a d’autres.
Cette stratégie est particulièrement redoutable en période de hausse des prix de l’immobilier. Ce qui n’a pas été le cas ces dernières années, je suis d’accord. Mais la chose reste possible.
Pourquoi faire appel à un courtier dans le cadre d’un prêt immobilier
Essayer de trouver le meilleur taux pour l’achat de son logement peut être assez compliqué aux vues des nombreuses offres qui sont proposées par les différents établissements bancaires. Pour pouvoir trouver un prêt au meilleur taux possible, il y a quelques solutions comme comparer les offres en ligne ou faire appel à un courtier. Si la première méthode a le mérite d’être gratuite, c’est la seconde qui vous fera faire le plus d’économies. Voici pourquoi aller voir un courtier en assurance de prêt est la meilleure solution pour économiser sur son crédit.
Des taux négociés pour vous
Le grand avantage qu’il y a à faire appel à un courtier, c’est que vous pouvez obtenir des taux négociés seulement pour vous. Un courtier a des partenariats et un réseau très grand pour pouvoir vous proposer des taux très intéressants. En règle générale, on estime qu’un courtier peut vous faire économiser jusqu’à 20% sur le montant total de votre crédit. Une somme non négligeable qu’il est important de prendre en compte.
Comment trouver un bon courtier
Il y a plusieurs moyens pour trouver un courtier en prêt immobilier. Vous pouvez vous diriger vers une agence en ligne ou une agence physique. L’avantage des courtiers en ligne c’est que vous payerez moins de frais puisque leurs charges sont réduites. Cependant, vous ne pourrez pas les voir physiquement, aussi si vous n’êtes pas un fan du 100% digital, il vaut mieux vous diriger vers un courtier en agence physique.
Peu importe le canal que vous choisissez pour trouver votre courtier, sachez qu’il en existe certains qui ont diversifié leurs offres. Ils peuvent maintenant vous proposer des assurances pour prêt immobilier, qui rappelons-le, sont obligatoires. Une assurance pour prêt immobilier souscrite avec un courtier peut vous faire économiser jusqu’à 15 000 euros sur le montant total de votre prêt.
